Investir dans un viager

Qu’est ce que qu’un viager?

viagerUn viager est un type de vente immobilière dans lequel le vendeur souvent âge (appelé crédirentier) vend son bien immobilier, tout en conservant généralement son droit d’occupation en contrepartie du versement initial d’un bouquet et d’une rente jusqu’à son décès.
Au décès du vendeur, l’acheteur (appelé débirentier) est définitivement propriétaire du bien, et peut dès lors l’occuper ou le revendre.

Quels sont les différents types de viagers ?

Il existe aujourd’hui différentes formes de ventes en viager.

Le viager occupé

Le viager occupé est la forme de viager la plus courante en France. L’essentiel des ventes en viager sont aujourd’hui conclues sous ce format de viager. Le vendeur met en vente son bien en contrepartie du versement par l’acheteur d’un bouquet (versement d’une somme initiale) et de rentes viagères jusqu’à son décès.
Le vendeur conserve le droit d’occupation du bien jusqu’à son décès. Le calcul du bouquet et des rentes viagères est calculé en fonction du prix du bien mis en vente et de l’espérance de vie de la personne, ou des personnes sur qui repose la vente en viager occupé.
Pour en savoir plus retrouvez notre dossier sur le viager occupé.

Le viager libre

Les viagers libres sont les formes de viagers les plus recherchées par les acheteurs. La vente en viager libre reprend les mêmes principes que la vente en viager occupé. Cependant, l’acheteur peut occuper le bien. Comme pour le viager occupé, la vente n’est réellement finalisée que lors du décès du vendeur. En effet, il existe de motifs d’annulation de la vente, comme le non versement des rentes viagères.
Le montant du bouquet et des rentes viagères en viager libre est également calculé en fonction du prix du bien et de l’espérance de vie du ou des vendeurs. Le montant des rentes ainsi que du bouquet est généralement plus élevé en viager libre qu’en viager occupé dans la mesure ou l’acheteur peut dans ce cas jouir du bien.
Pour en savoir plus retrouvez notre dossier sur le viager libre.

La vente immobilière à terme

La vente immobilière à terme est une forme de viager immobilier encore peu connue. Elle reprend les principes de base de la vente en viager classique, mais supprime le facteur d’aléa relatif à l’espérance de vie du vendeur. Tout le monde garde en tête l’exemple du notaire de Jeanne Calment qui avait acheté sa maison en viager et qui a payé des rentes à celle-ci pendant de très nombreuses années et qui est même décédé avant elle.
Lors d’une vente immobilière à terme, l’acheteur et le vendeur s’accordent sur le versement initial d’un bouquet, et de rentes sur une période donnée (10,15,20 ans ou plus)
Comme pour une vente en viager traditionnel, la propriété du bien ne revient à l’acheteur qu’au décès du vendeur, même si la période de versement des rentes est terminée. Si le vendeur décède pendant la période de versement des rentes, l’acheteur devra continuer à verser les rentes aux héritiers.
Ce format de viager couvre ainsi les acheteurs et les vendeurs contre l’aléa de longévité ou le décès rapide du vendeur.
Pour en savoir plus retrouvez notre dossier sur la vente immobilière à terme.

Le viager financier

La vente en viager financier reprend les mêmes principes qu’une vente immobilière en viager. Cependant, ce n’est plus un bien qui est mis en viager mais une somme d’argent. Cette somme est confiée à un organisme d’assurance en contre partie du versement mensuel d’une rente.
Au décès du souscripteur, la somme confiée est définitivement acquise par le l’organisme d’assurance.
Ce format de viager peut courant à surtout du sens pour les personnes âgées ayant un capital important mais pas de biens immobiliers, et qui veulent s’assurer de revenus fixes et garantis jusqu’à leur décès.
Pour en savoir plus, retrouvez notre dossier sur le viager financier.

Le prêt viager hypothécaire

Pour en savoir plus, retrouvez notre dossier sur le prêt viager hypothécaire

Acheter une maison ou un appartement en viager ?

Le type de bien immobilier, appartement ou maison importe souvent peu lors d’un achat en viager. Les achats immobiliers en viager sont des investissements de patrimoine. L’acheteur n’a (sauf dans le cas des viagers libres) occupe garantie sur le délais d’occupation du bien. Il est donc important de sélectionner des biens immobiliers avec un fort potentiel de hausse, et des profiles de ventes pour lesquels les rentes demandées sont facilement remboursables par l’acheteur, sans avoir besoin de souscrire à un crédit immobilier.
En effet, l’achat d’un bien en viager est intéressant dans la mesure ou le capital versé au vendeur est progressif, et ne nécessite pas forcement de souscrire à crédit immobilier, qui va augmenter le prix total d’acquisition.
Pour se prémunir contre l’aléa de longévité, il est possible pour l’acheteur de souscrire à une assurance longévité. L’assurance versera après un certain temps les rentes au vendeur si celui-ci n’est toujours pas décédé.

Fiscalité en viager

La vente et l’achat en viager déclenche le paiement potentiel d’impôts et charges diverses :

-L’ISF
-L’impôt sur le revenu
-La taxe foncière
-La taxe d’habitation
-Charges de copropriété
-Charges de rénovation

Pour savoir qui de l’acheteur et du vendeur doivent d’acquitter de ces taxes, retrouvez notre dossier sur la fiscalité du viager.

Frais de notaires en viager

L’achat en viager comme pour toute vente immobilière déclenche le paiement de frais de notaires (frais de mutation et frais de notaires)
Retrouvez notre dossier sur les frais de notaire en viager.

Assurance en viager

Il est possible pour l’acheteur de se prémunir contre un aléa de longévité du vendeur (décès tardif).
Il est également possible pour le vendeur de se couvrir, et de couvrir ses proches contre le risque d’un décès prématuré,.
Pour en savoir plus sur les assurances, retrouvez notre dossier sur les assurances en viager

Plus-values en viager

La vente d’un viager peut, surtout après une détention longue entrainer des plus-values.
La fiscalité immobilière classique s’applique pour les plus-values réalisées en viager.
Pour en savoir plus sur la fiscalité liée aux plus-values en viager, retrouvez notre dossier.

Est-il possible de revendre un viager ?

La revente d’un viager avant ou après le terme du contrat est possible.
Retrouvez nos explications et des exemples illustrés dans notre dossier revente d’un viager

Le lexique du viager

L’immobilier en viager utilise des termes spécifiques qu’il est important de définir.
Retrouvez notre lexique du viager.

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